Mortgage Basics

You’ve decided you want a piece of the American Dream. Now what? The first – and most important – step to the home buying process is financing because you can’t do anything until you know how much you can afford. To get started, you need to understand what lenders are looking for from a borrower. There are three main factors that help determine if you qualify for home financing: income, assets, and credit history.

  • Income
  • Most loan programs require the lender to verify all of your income sources. Typically you will need to provide paystubs, your W-2, and copies of your tax returns.
  • Assets
  • A critical step in the mortgage loan application process is to verify the sources for your down payment, closing costs, and assets, as well as documenting income and debts.
  • Credit History
  • All lenders review a borrower’s credit history to determine the type of credit used, the amount owed, and the borrower’s history of repaying debt.

 

The Home Loan Process

Applying for a Loan

This is when your lender takes your application and reviews your credit history. He or she will also discuss your short- and long-term goals and reasons for wanting to become a homeowner. This information is very helpful when evaluating which loan fits your needs best. If you don’t currently have a lender, we recommend using a local lender who knows customs, laws, and procedures in our market. To get started, contact me to get more information. I’ll be happy to refer a good lender.

Choosing The Best Loan

With so many loan programs to choose from, it can be difficult deciding which loan is best for your individual situation. During the application process, your lender will walk you through all the options in order to match your needs with the best loan program.

Locking Your Loan Rate

If you have a Purchase and Sale Agreement, you can lock-in your interest rate. In most instances, you have the choice to either lock your loan at a set rate and fee for up to 30, 45, or 60 days, depending on the lock-in period you’ve selected, or you can let the loan float. Your lender can help you with this decision, but the ultimate choice is left up to the individual borrower.

Processing Your Loan

Once you have completed and signed your loan application, your lender will work with you each step of the way to get your loan approved and closed in a timely manner. After you have provided the necessary financial information, your lender will arrange for an independent appraisal and preliminary title report.

Underwriting

In many cases, loan approval can be completed at the time of application. For certain loan programs, your loan file is sent to an underwriter for review. Your underwriter may request more specific details about the property or your financial information before approving a loan.

Preparation For Closing

After your loan package is complete, the file is prepared for closing and sent to your closing agent.

Signing

Your closing agent will call you to set up an appointment to sign the final papers. At that time, you will be asked to bring a certified check for the closing costs and down payment. After you sign, the closer will prepare the final loan papers so that they can be legally recorded.

 

Understanding closing costs

Sales/broker commission:  this is the total dollar amount of the real estate broker’s sales commission, which is usually paid by the seller.  This commission is typically a percentage of the selling price of the home.

Items payable in connection with the loan:  these are the fees that lenders charge to process, approve and make the mortgage loan:

  • Loan origination:  this fee is usually known as a loan origination fee but sometimes is called a “point” or “points.”  It covers the lender’s administrative costs in processing the loan.  Often expressed as a percentage of the loan, the fee will vary among lenders.  Generally, the buyer pays the fee, unless otherwise negotiated.
  • Loan discount: also often called “points” or “discount points.” A loan discount is a one-time charge imposed by the lender or broker to lower the rate at which the lender or broker would otherwise offer the loan to you.  Each “point” is equal to one percent of the mortgage amount.  For example, if a lender charges two points on an $80,000 loan this amounts to a charge of $1,600.
  • Appraisal fee: this charge pays for an appraisal report made by an appraiser.  This is an out of pocket expense to the buyer paid at the time of loan application.
  • Credit report fee: this fee covers the cost of a credit report, which shows your credit history.  This is an out of pocket expense to the buyer paid at the time of loan application.
  • Lender’s inspection fee: this charge covers inspections, often of newly constructed housing, made by employees of your lender or by an outside inspector.
  • Mortgage insurance application fee: this fee covers the processing of an application for mortgage insurance.
  • Assumption fee: this is a fee which is charged when a buyer “assumes” or takes over the duty to pay the seller’s existing mortgage loan.
  • Mortgage broker fee: additional fees paid to mortgage “brokers.”

 

Items required by lender to be paid in advance

You may be required to prepay certain items at the time of settlement, such as accrued interest, mortgage insurance premiums and hazard insurance premiums.

  • Interest: lenders usually require borrowers to pay the interest that accrues from the date of settlement to the first monthly payment.
  • Mortgage insurance premium: the lender may require you to pay your first year’s mortgage insurance premium or a lump sum premium that covers the life of the loan, in advance, at the settlement or it could be financed into the loan amount.
  • Hazard insurance premium: hazard insurance protects you and the lender against loss due to fire, windstorm, and natural hazards.  Lenders often require the borrower to bring to the settlement a paid-up first year’s policy or to pay for the first year’s premium at settlement.
  • Flood insurance: sometimes your lender requires flood insurance.

 

Escrow account deposits:  this identifies the payment of taxes and/or insurance and other items that must be made at settlement to set up an escrow account.  The lender is not allowed to collect more than a certain amount.  The individual item deposits may overstate what can be collected.  If so, the aggregate adjustment makes the correction on line 1008 of the hud-1 statement sheet.  It will be zero or a negative amount.

 

Title charges:  title charges may cover a variety of services performed by title companies and others.  Your particular settlement may not include all of the items below or may include others not listed.

  • Settlement or closing fee: this fee is paid to the settlement agent or escrow holder.  Responsibility for payment of this fee should be negotiated between the seller and the buyer.
  • Abstract of title search, title examination, title insurance binder:  the charges on these lines cover the costs of the title search and examination.
  • Document preparation: this is a separate fee that some lenders or title companies charge to cover their costs of preparation of final legal papers, such as a mortgage, deed of trust, note or deed.
  • Notary fee: this fee is charged for the cost of having a person who is licensed as a notary public swear to the fact that the persons named in the documents did, in fact, sign them.
  • Attorney’s fees: you may be required to pay for legal services provided to the lender, such as an examination of the title binder.  Occasionally, the seller will agree to the agreement of sale to pay part of this fee.  The cost of your attorney and/or the seller’s attorney may also appear here.  If an attorney’s involvement is required by the lender, the fee will appear on this part of the form, or on lines 1111, 1112, or 1113.
  • Title insurance: the total cost of owner’s and lender’s title insurance is shown here.
  • Lender’s title insurance: the cost of the lender’s policy is shown here.
  • Owner’s (buyer’s) title insurance: the cost of the owner’s policy is shown here.

 

Government recording and transfer charges:  these fees may be paid by you or by the seller, depending upon your agreement of sale with the seller.  The buyer usually pays the fees for legally recording the new deed and mortgage.  Transfer taxes, which in some localities are collected whenever property changes hands or a mortgage loan is made, can be quite large and are set by state and/or local governments.  City, county, and/or state tax stamps may have to be purchased as well.

Additional settlement charges: 

  • Survey: the lender may require that a surveyor conducts a property survey.  This is a protection to the buyer as well.  Usually, the buyer pays the surveyor’s fee, but sometimes this may be paid by the seller.
  • Pest and other inspections: this fee is to cover inspections for termites or other pest infestation of your home.
  • Lead-based paint inspections:  this fee is to cover inspections or evaluations for lead-based paint hazard risk assessments.

Adjustments to costs shared by buyer and seller:

  • At settlement, it is usually necessary to make an adjustment between buyer and seller for property taxes and other expenses.  The adjustment between buyer and seller are shown in settlement statement. For example, if the taxes, which are payable annually, had not yet been paid when settlement occurs on July 1, the borrower will have to pay a whole year’s taxes on the following December 1.. However, the seller lived in the house for the first six months of the year, thus, one-half of the year’s taxes are to be paid by the seller. The borrower is given credit for this amount at the settlement and the seller will pay this amount or count it as a deduction from sums payable to the seller.
  • Similar adjustments are made for homeowner association dues, special assessments, and fuel and other utilities, although the billing periods for these may not always be on an annual basis.  Be sure you work out these cost sharing arrangements or “prorations” with the seller before the settlement.  You may wish to notify utility companies of the change in ownership and ask for a special reading on the day of settlement, with the bill for pre-settlement charges to be mailed to the seller at his or her new address or to the settlement agent.  This will eliminate confusion that can result if you are billed for utilities used when the seller owned the property.

 

Fundamentos de la Hipoteca

Has decidido que quieres una pieza del Sueño Americano. ¿Ahora qué? El primer paso – y más importante – para el proceso de compra de vivienda es el financiamiento porque no se puede hacer nada hasta que sepa cuánto se puede pagar. Para empezar, es necesario entender lo que los prestamistas están buscando de un prestatario. Hay tres factores principales que ayudan a determinar si usted califica para el financiamiento del hogar: ingresos, activos y historial de crédito.

  • Ingresos
  • La mayoría de los programas de préstamos requieren que el prestamista verifique todas sus fuentes de ingresos. Típicamente, usted tendrá que proveerle los pagos, su W-2, y copias de sus declaraciones de impuestos.
  • Bienes
  • Un paso crítico en el proceso de solicitud de préstamo hipotecario es verificar las fuentes de su pago inicial, los costos de cierre y los activos, así como documentar los ingresos y las deudas.
  • Historial de crédito
  • Todos los prestamistas revisan el historial crediticio de un prestatario para determinar el tipo de crédito utilizado, la cantidad adeudada y la historia del prestatario de reembolsar la deuda.

El Proceso de Préstamo de Vivienda

Solicitar un Préstamo

Esto es cuando su prestamista toma su solicitud y revisa su historial de crédito. Él o ella también discutirán sus metas a corto y largo plazo y las razones para querer convertirse en dueño de casa. Esta información es muy útil al evaluar qué préstamo se ajusta mejor a sus necesidades. Si actualmente no tiene un prestamista, recomendamos usar un prestamista local que conozca las costumbres, las leyes y los procedimientos en nuestro mercado. Para empezar, contácteme para obtener más información. Estaré feliz de ponerlo en contacto con un excelente prestamista.

Elegir el mejor préstamo

Con tantos programas de préstamo para elegir, puede ser difícil decidir qué préstamo es mejor para su situación individual. Durante el proceso de solicitud, su prestamista le guiará a través de todas las opciones para que coincida con sus necesidades con el mejor programa de préstamos.

Bloqueo de la tasa de préstamo

Si tiene un Contrato de compra y venta, puede bloquear su tasa de interés. En la mayoría de los casos, usted tiene la opción de bloquear su préstamo a un precio fijo y tarifa de hasta 30, 45 o 60 días, dependiendo del período de bloqueo que haya seleccionado, o puede dejar que el préstamo flote. Su prestamista puede ayudarle con esta decisión, pero la decisión final queda a cargo del prestatario individual.

Procesamiento de su préstamo

Una vez que haya completado y firmado su solicitud de préstamo, su prestamista trabajará con usted cada paso de la manera de obtener su préstamo aprobado y cerrado de manera oportuna. Después de haber proporcionado la información financiera necesaria, su prestamista hará arreglos para una evaluación independiente y un informe de título preliminar.

Suscripción

En muchos casos, la aprobación del préstamo puede ser completada en el momento de la solicitud. Para ciertos programas de préstamo, su archivo de préstamo se envía a un asegurador para su revisión. Su asegurador puede solicitar más detalles específicos sobre la propiedad o su información financiera antes de aprobar un préstamo.

Preparación para el cierre

Una vez completado el paquete de préstamo, el archivo se prepara para el cierre y se envía a su agente de cierre.

Firma

Su agente de cierre le llamará para establecer una cita para firmar los documentos finales. En ese momento, se le pedirá que traiga un cheque certificado para los costos de cierre y pago inicial. Después de firmar, el más cercano preparará los documentos finales de préstamo para que puedan ser registrados legalmente.

 

Comprensión de los costos de cierre

Comisión de ventas / corredores: es la cantidad total en dólares de la comisión de ventas del corredor de bienes raíces, que generalmente se paga por el vendedor. Esta comisión es típicamente un porcentaje del precio de venta del hogar.

Artículos a pagar en relación con el préstamo: estos son los honorarios que los prestamistas cobran para procesar, aprobar y hacer el préstamo hipotecario:

  • Origen o inicio del préstamo: esta cuota se conoce generalmente como un honorario de origen del préstamo pero a veces se llama un “punto” o “puntos”. Cubre los costos administrativos del prestamista en el procesamiento del préstamo. A menudo expresado como un porcentaje del préstamo, la tarifa variará entre los prestamistas. Generalmente, el comprador paga la tarifa, a menos que se negocie de otra manera.
  • Descuento de préstamo: también se llama a menudo “puntos” o “puntos de descuento”. Un descuento de préstamo es un cargo único impuesto por el prestamista o corredor para reducir la tasa a la cual el prestamista o corredor le ofrecería el préstamo. Cada “punto” equivale al uno por ciento del monto de la hipoteca. Por ejemplo, si un prestamista cobra dos puntos en un préstamo de $ 80,000, esto equivale a un cargo de $ 1,600.
  • Honorario de tasación o avalúo: esta carga paga un informe de tasación hecho por un tasador o avaluador. Este es un gasto de bolsillo para el comprador pagado en el momento de la solicitud de préstamo.
  • Honorario del informe de crédito: este honorario cubre el coste de un informe de crédito, que demuestra su historial de crédito. Este es un gasto de bolsillo para el comprador pagado en el momento de la solicitud de préstamo.
  • Honorario de inspección del prestamista: este cargo cubre inspecciones, a menudo de viviendas de nueva construcción, hechas por empleados de su prestamista o por un inspector externo.
  • Cuota de solicitud de seguro hipotecario: esta cuota cubre el procesamiento de una solicitud de seguro hipotecario.
  • Cargo de asunción: es un cargo que se cobra cuando un comprador “asume” o asume el deber de pagar el préstamo hipotecario existente del vendedor.
  • Honorario del corredor de hipoteca: honorarios adicionales pagados a los “corredores” hipotecarios.

Artículos requeridos por el prestamista que se pagará por adelantado: es posible que se le requiera pagar por adelantado ciertos artículos en el momento de la liquidación, tales como intereses acumulados, primas de seguros hipotecarios y primas de seguro de riesgo.

  • Interés: los prestamistas generalmente requieren que los prestatarios paguen los intereses que se acumulan desde la fecha de liquidación hasta el primer pago mensual.
  • Prima de seguro hipotecario: el prestamista puede requerir que usted pague la prima de su primer año de seguro hipotecario o una prima de suma global que cubra la vida del préstamo, por adelantado, en el acuerdo o podría ser financiado en el monto del préstamo.
  • Póliza de seguro de riesgos: el seguro contra riesgos le protege a usted ya la entidad crediticia contra pérdidas debidas a incendios, tormentas de viento y amenazas naturales. Los prestamistas a menudo requieren que el prestatario traiga a la liquidación una política del primer año pagada o que pague la prima del primer año de liquidación.
  • Seguro contra inundaciones: a veces su prestamista requiere seguro contra inundaciones.

Depósitos en cuenta de fideicomiso: identifica el pago de impuestos y / o seguros y otros elementos que deben ser hechos en la liquidación para establecer una cuenta de depósito en garantía. El prestamista no está autorizado a colectar más de una cierta cantidad.

Cargos de la compañía de título: cargos de título pueden cubrir una variedad de servicios realizados por compañías de título y otros. Su acuerdo en particular puede no incluir todos los elementos a continuación o puede incluir otros no mencionados.

  • Comisión de liquidación o cierre: esta comisión se paga al agente de liquidación o al titular del depósito en garantía. La responsabilidad por el pago de esta tasa debe negociarse entre el vendedor y el comprador.
  • Resumen de búsqueda de título, examen de título, carpeta de seguro de título: los cargos en estas líneas cubren los costos de la búsqueda de título y examen.
  • Preparación de documentos: se trata de una comisión separada que cobran algunos prestamistas o compañías de título para cubrir sus costos de preparación de documentos legales finales, tales como una hipoteca, escritura de fideicomiso, nota o escritura.
  • Tarifa de notario: esta tasa se cobra por el costo de tener una persona que tiene licencia como notario público jurar que las personas nombradas en los documentos, de hecho, firmarlos.
  • Honorarios del abogado: se le puede exigir pagar por servicios legales proporcionados al prestamista, como un examen de la carpeta de título. Ocasionalmente, el vendedor estará de acuerdo en el acuerdo de venta para pagar parte de esta tarifa. El costo de su abogado y / o el abogado del vendedor también puede aparecer aquí. Si el prestamista requiere la participación de un abogado, la tarifa aparecerá en este formulario.
  • Seguro de título: aquí se muestra el costo total del seguro de propiedad del propietario y del prestamista.
  • Seguro de título del prestamista: aquí se muestra el costo de la póliza del prestamista.
  • Seguro de título del propietario (comprador): el costo de la póliza del propietario se muestra aquí.

Gastos de registro y transferencia del gobierno: estos honorarios pueden ser pagados por usted o por el vendedor, dependiendo de su acuerdo de venta con el vendedor. El comprador paga generalmente los honorarios para registrar legalmente la nueva escritura y la hipoteca. Los impuestos de transferencia, que en algunas localidades se recaudan cuando la propiedad cambia de manos o se hace un préstamo hipotecario, pueden ser bastante grandes y son establecidos por gobiernos estatales y / o locales. Es posible que también tenga que comprar estampillas de impuestos de la ciudad, condado y / o estado.

Cargos adicionales de liquidación:

  • Encuesta: el prestamista puede requerir que un topógrafo conduzca una encuesta de propiedad. Esta es una protección para el comprador también. Por lo general, el comprador paga la cuota del topógrafo, pero a veces esto puede ser pagado por el vendedor.
  • Inspecciones de plagas y otras inspecciones: esta tasa es para cubrir las inspecciones de termitas u otra infestación de plagas de su hogar.
  • Inspecciones de pintura a base de plomo: esta tarifa es para cubrir las inspecciones o evaluaciones para las evaluaciones del riesgo de pintura a base de plomo.

Ajustes a los costos compartidos por el comprador y el vendedor:

  • En la liquidación es generalmente necesario hacer un ajuste entre el comprador y el vendedor para los impuestos de la característica y otros gastos. El ajuste entre el comprador y el vendedor se muestra en la declaración de liquidación de del préstamo. Por ejemplo, si los impuestos, que se pagan anualmente, aún no habían sido pagados cuando la liquidación ocurre el 1 de julio, el prestatario tendrá que pagar impuestos de un año entero el 1 de diciembre siguiente. Sin embargo, el vendedor vivió en la casa para Los seis primeros meses del año, por lo tanto, la mitad de los impuestos del año deben ser pagados por el vendedor. El prestatario recibe un crédito por esta cantidad en el acuerdo y el vendedor pagará este monto o lo considerará como una deducción de las sumas pagaderas al vendedor.
  • Se hacen ajustes similares para cuotas de asociación de propietarios de viviendas, evaluaciones especiales y combustibles y otras utilidades, aunque los períodos de facturación para estos no siempre son anuales. Asegúrese de resolver estos acuerdos de reparto de costos o “prorrateos” con el vendedor antes de la liquidación. Es posible que desee notificar a las compañías de servicios públicos sobre el cambio en la propiedad y pedir una lectura especial el día de la liquidación, con la factura de cargos pre-liquidación para ser enviada al vendedor en su nueva dirección o al agente de liquidación. Esto eliminará la confusión que puede resultar si se le factura por las utilidades utilizadas cuando el vendedor es dueño de la propiedad.

Gilma Andersen at Windermere Prestige Properties

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