¿Qué hace exactamente un Agente Inmobiliario para usted?

El público en general no tiene conocimiento de todos los servicios que los agentes inmobiliarios proporcionan a los vendedores y compradores durante el transcurso de la transacción, probablemente porque la mayoría de los servicios importantes se realizan entre bastidores.

Lista de cosas que yo como su agente inmobiliario hago en cada transacción de bienes raíces.

Actividades pre-listado

  1. Establecer una cita con el vendedor para la presentación del listado.
  2. Enviar una confirmación por escrito o por correo electrónico de la cita y llamar para confirmar.
  3. Repasar las preguntas de la cita.
  4. Investigar todas las propiedades comparables actualmente listadas.
  5. Investigación de la actividad de ventas de los últimos 18 meses del MLS y bases de datos públicas.
  6. Investigar “días promedio en el mercado” para propiedades similares en tipo, precio y ubicación.
  7. Descargar y revisar la información de impuestos sobre la propiedad.
  8. Preparar “análisis de mercado comparables” (CMA) para establecer el valor de mercado.
  9. Obtener una copia del plano de subdivisión / del diseño complejo.
  10. Investigar y establecer el/los dueño-s de la propiedad y tipo de escritura.
  11. Obtener la información del registro público de la propiedad respecto al tamaño del lote y las dimensiones.
  12. Verificar la descripción legal.
  13. Investigar la clasificación del uso y zona de la tierra donde está construida la propiedad y las restricciones de escritura.
  14. Verificar el uso actual de la propiedad respecto a uso y zonificación.
  15. Verificar los nombres legales de los propietarios en los registros de propiedad pública del condado.
  16. Preparar el paquete de presentación del listado con los materiales anteriores.
  17. Realizar evaluación externa de la “apariencia exterior” de la propiedad en cuestión.
  18. Compilar y reunir el archivo formal sobre la propiedad.
  19. Confirmar las escuelas públicas del área y explicar su impacto en el valor de mercado.
  20. Revisar la lista de documentos necesarios para el listado para asegurar que todas las tareas están completas.

Cita con el Propietario vendedor y Presentación de la información

  1. Dar al vendedor una visión general de las condiciones actuales del mercado y las proyecciones.
  2. Exponer las credenciales y logros del agente y de la compañía de bienes raíces.
  3. Presentar el perfil y posición de la empresa de bienes raíces en el mercado.
  4. Presentar los resultados de CMA, incluyendo comparables, propiedades vendidas, listados actuales y expirados.
  5. Ofrecer una estrategia de precios profesional e interpretación de las condiciones actuales del mercado.
  6. Discutir las metas en el mercado de manera efectiva.
  7. Explicar el poder de mercado y los beneficios del servicio de listado múltiple.
  8. Explicar el poder de mercado de marketing en la Web, IDX y REALTOR.com.
  9. Explique el trabajo que el corredor y el agente hacen “detrás de las escenas” y la disponibilidad del agente los fines de semana.
  10. Explicar el papel del agente en la selección de compradores calificados para protegerse compradores no calificados.
  11. Presentar y discutir el plan estratégico de mercado.
  12. Explicar las diferentes relaciones de agencia y determinar la preferencia del vendedor.
  13. Revisar todas las cláusulas en el contrato de listado y obtener la firma del vendedor.

Después de Firmar el Acuerdo de Listado

  1. Revise la información del título de propiedad actual.
  2. Mida la superficie total y la superficie cuadrada de la propiedad.
  3. Medir el tamaño de las habitaciones interiores.
  4. Confirme el tamaño del lote a través de la copia del propietario del plano certificado, si está disponible.
  5. Anote todas y cada una de las líneas de propiedad, acuerdos, servidumbres no registradas.
  6. Obtener planos de la vivienda, si es aplicable y disponible.
  7. Revisar los planos de la casa, hacer copia.
  8. Ordena el mapa del terreno para el archivo del listado.
  9. Acordar con el vendedor las instrucciones para los agentes de los compradores y con cuanto a tiempos permitidos para mostrar la propiedad y/o restricciones.
  10. Obtener información actual sobre préstamos hipotecarios: empresas y números de cuenta.
  11. Verifique la información del préstamo actual con el (los) banco(s) y/o prestamista (s).
  12. Comprobar la presunción del (de los) préstamo (s) y cualesquiera requisitos especiales.
  13. Discutir posibles alternativas de financiamiento del comprador y las opciones con el vendedor.
  14. Revisar la avalúo actual si existe.
  15. Identificar la información de la asociación de Propietarios cuando es aplicable.
  16. Verifique los honorarios de la Asociación de Propietarios de Viviendas con la cuota anual obligatoria u opcional y la cuota mensual o anual vigente.
  17. Ordenar copia de los estatutos de la Asociación de Propietarios, si corresponde.
  18. Investigue la disponibilidad de electricidad y el nombre y número de teléfono del proveedor.
  19. Calcule el uso promedio de servicios públicos de los últimos 12 meses revisando facturas.
  20. Investigar y verificar el sistema de acueducto y alcantarillado de la ciudad.
  21. Calcular las tarifas o tarifas promedio del sistema de agua de los últimos 12 meses revisando facturas.
  22. O confirmar el estado del pozo séptico, la profundidad y el resultado del Informe de pozo si existe.
  23. Investigar / verificar la disponibilidad de gas natural, nombre del proveedor y número de teléfono.
  24. Verificar el sistema de seguridad, la duración del servicio y verificar si es propio o arrendado.
  25. Verificar si el vendedor tiene seguro de termitas transferible.
  26. Para propiedades construidas en/ antes 1979, determinar la necesidad de informar la existencia de pintura a base de plomo.
  27. Preparar una lista detallada de las remodelaciones o actualización de la propiedad y evaluar el impacto en el mercado.
  28. Elaborar una lista detallada de la propiedad “Inclusiones y exclusiones de la propiedad en venta.
  29. Lista completa de las reparaciones terminadas y artículos o elementos que necesitan de mantenimiento.
  30. Enviar la “Lista de verificación” al vendedor si la propiedad está vacante.
  31. Explique los beneficios del seguro “Garantía del Propietario” al vendedor.
  32. Asistir a los vendedores con la obtención de “Garantía del propietario”.
  33. Cuando sea recibido, archivar la Garantía del Propietario para tranferirla al comprador en el momento de la venta.
  34. Obtener llave extra hecha para el lockbox.
  35. Verificar si la propiedad tiene unidades de alquiler involucradas. Y de ser así:
  36. Hacer copias de todos los contratos de arrendamientos el archivo de listado.
  37. Verificar todos los alquileres y depósitos.
  38. Informar a los inquilinos de la propiedad y discutir con ellos cómo se manejarán las presentaciones.
  39. Haga arreglos para la instalación de la señal de FOR SALE en el frente de la casa.
  40. Ayudar al vendedor con el formulario de divulgación de la propiedad (SRPD).
  41. Completar todos los ítems de la de verificación del nuevo listado”.
  42. Revisar los resultados de la evaluación del exterior de la propiedad con el vendedor y sugerir mejoras para la venta.
  43. Revisar los resultados de la evaluación de decoración de interiores y sugerir cambios para acortar el tiempo de venta en el mercado.
  44. Completar la información respecto al tiempo de listado en el software de administración de transacciones.

Introducción de la propiedad en la base de datos “MLS”

  1. Preparar el perfil del MLS: el agente es responsable del “control de calidad” y la exactitud de los datos del listado.
  2. Introducir los datos de propiedad en la base de datos de listado MLS.
  3. Revisar la base de datos del MLS para ver la exactitud, incluyendo la inclusion de la propiedad en el mapa.
  4. Agregar propiedad a los listados activos de la empresa.
  5. Proporcionar al vendedor copias firmadas del Contrato de Listado y del Formulario de Datos del Perfil de la MLS.
  6. Tomar fotos para subirlas al MLS y usarlas en folletos. Explicar la eficacia de la fotografía panorámica.

Comercialización del listado

  1. Creación de anuncios impresos y de Internet.
  2. Coordinar con los propietarios, inquilinos y otros agentes las visitas a la propiedad. Atender todas las llamadas, incluidos los fines de semana.
  3. Instalar y programar la caja de seguridad electrónica.
  4. Preparar la lista de correos y contactos.
  5. Generar y enviar correspondencia a la lista de contacto, informando acerca del listado.
  6. Ordenar tarjetas y los informes de “Para la Venta”.
  7. Preparar volantes y formularios de retroalimentación.
  8. Revisar listados comparables de MLS regularmente para asegurar que la propiedad siga siendo competitiva en precio, términos, condiciones y disponibilidad.
  9. Preparar el folleto de comercialización de propiedades para la revisión del vendedor.
  10. Organizar la impresión y copia y suministro de folleto-s de comercialización.
  11. Coloque folletos de comercialización en todos los buzones de agentes de la compañía.
  12. Cargue el listado en los sitios de Internet de la compañía y del agente, si corresponde.
  13. Notificar por correo “Nuevo Propiedad a la Venta” a todos los residentes del vecindario.
  14. Informar a la Red agentes del nuevo Listado.
  15. Proporcionar datos de comercialización a los compradores de redes internacionales.
  16. Proporcionar datos de marketing a los compradores procedentes de la red.
  17. Proporcionar tarjetas de “características especiales” de marketing, si es aplicable
  18. Incluir anuncios en los sitios de Internet de la compañía participantes de bienes raíces.
  19. Transmitir rápidamente los cambios de precios a todos los grupos de Internet.
  20. Reimprimir / suministrar folletos con prontitud según sea necesario.
  21. Revisar y actualizar la información del préstamo en MLS según sea necesario.
  22. Enviar correos electrónicos / faxes a los agentes de los compradores después de las visitas a la propiedad .solicitando opinión y resultado de la visita
  23. Revisión del estudio de mercado semanal.
  24. Comente la retroalimentación de mostrar a los agentes con el vendedor para determinar si los cambios acelerarán la venta.
  25. Llamadas de actualización semanal al vendedor para discutir la comercialización y los precios.
  26. Ingrese rápidamente cambios de precios en la base de datos de MLS.

La Oferta y el Contrato

  1. Recibir y revisar todos los contratos de Oferta de Compra presentados por compradores o agentes de compradores.
  2. Evalúe la (s) oferta (s) y prepare la “hoja neto” en cada oferta para que el dueño compare.
  3. Asesorar al vendedor respecto a las ofertas. Explicar los méritos y la debilidad de cada componente de cada oferta.
  4. Mantener contacto con los agentes de los compradores para revisar las calificaciones del comprador y discutir la oferta.
  5. Enviar / entregar los Documentos del vendedor, requeridos por la ley a,l agente del comprador o al comprador, previa solicitud o tan pronto sea posible.
  6. Confirme que el comprador está precalificado llamando al oficial de préstamos.
  7. Obtenga una carta de precalificación del comprador del oficial de préstamo.
  8. Negociar todas las ofertas en nombre del vendedor, fijando el tiempo límite para la aprobación del préstamo y la fecha de cierre.
  9. Preparar y transmitir cualquier contraoferta, aceptación o documentos al agente del comprador.
  10. Enviar copia del contrato y todos los documentos a la compañía del título.
  11. Cuando el contrato de oferta a compra es aceptado y firmado por el vendedor, entregar copia al agente del comprador.
  12. Verificar el depósito del pago inicial del comprador en la cuenta de depósito en garantía.
  13. Divulgar las “Restricciones de visita” dado que la propiedad esta bajo contrato de venta.
  14. Entregar copias del contrato de Oferta a Compra completamente firmado a los vendedores.
  15. Enviar copias del contrato de Oferta a Compra al agente del comprador.
  16. Enviar copia del contrato de Compra al prestamista.
  17. Proporcione copias del contrato firmado para el archivo de oficina.
  18. Asesorar al vendedor en el manejo de ofertas adicionales de compra presentadas entre el contrato y el cierre.
  19. Cambie el estado de MLS a “Venta pendiente”.
  20. Actualice el programa de administración de transacciones para mostrar “Venta pendiente”.
  21. Revisar los resultados del informe de crédito del comprador-Aconsejar al vendedor de los escenarios de peores y mejores casos.
  22. Proporcionar información de informe de crédito al vendedor si la propiedad debe ser financiada por el vendedor.
  23. Ayudar al comprador a obtener financiamiento y seguimiento si es necesario.
  24. Coordinar con el prestamista respecto a los puntos de descuento incluyendo las fechas.
  25. Entregar información de propiedad no registrada al comprador.
  26. Ordene la inspección de fosas sépticas, si corresponde.
  27. Recibir y revisar el informe del sistema séptico y acceder a cualquier impacto en la venta.
  28. Entregar una copia del informe de inspección del sistema séptico al prestamista y al comprador.
  29. Entregue las copias del informe de prueba de flujo de pozo al archivo del prestamista, del comprador y del listado.
  30. Verificar la inspección de termitas ordenada.
  31. Verifique la inspección de hongos en la propiedad, si es necesario.

Seguimiento del Proceso de Préstamo

  1. Confirmar el depósito de la cuota inicial y del empleo del comprador.
  2. Seguir el procesamiento del préstamo a través del prestamista.
  3. Agregar el prestamista y otros proveedores al programa de gestión de transacciones para que los agentes, el comprador y el vendedor puedan seguir el progreso de la venta.
  4. Mantener contacto con el prestamista semanalmente para asegurarse de que el procesamiento está en camino.
  5. Transmitir la aprobación final de la solicitud de préstamo del comprador al vendedor.

Inspección de la Propiedad

  1. Coordinar la inspección profesional de la casa profesional con el vendedor.
  2. Revisar el informe del inspector de viviendas.
  3. Actualizar el programa de software de seguimiento de gestión de transacciones.
  4. Explicar las responsabilidades del vendedor en cuanto a límites de préstamos e interpretar cualquier cláusula del contrato.
  5. Asegurar el cumplimiento del vendedor con los requisitos de la cláusula de inspección del hogar.
  6. Ayudar al vendedor a identificar y negociar con contratistas confiables las reparaciones requeridas.
  7. Negociar el pago y supervisar la finalización de todas las reparaciones necesarias en nombre del vendedor, si es necesario.

La tasación o Avalúo

  1. Coordinar la fecha del avaluo.
  2. Proporcionar ventas comparables utilizadas en los precios de mercado para el tasador.
  3. Seguimiento del avaluo.
  4. Actualizar el programa de gestión de transacciones.
  5. Ayudar a vendedor en cuestionar el informe de tasación si parece demasiado bajo.

 

Cierre de la transaccion,  preparativos y deberes

  1. Asegúrar de que el contrato esté firmado por todas las partes.
  2. Coordinar el proceso de cierre con el agente del comprador y el prestamista.
  3. Actualizar los formularios y archivos de cierre.
  4. Asegurar que todas las partes tengan todos los formularios e información necesarios para cerrar la venta.
  5. Seleccionar la ubicación para cerrar.
  6. Confirme la fecha y hora de cierre y notifique a todas las partes.
  7. Resolver cualquier problema de título (disputas de límites, servidumbres, etc.) o obtener certificados de defunción.
  8. Trabajar con el agente del comprador en la programación y llevar a cabo la revisión final del comprador antes de cerrar.
  9. Investigar todos los impuestos, Asociación de copropietarios, servicios públicos y otros prorrateos aplicables.
  10. Solicitar las cifras finales de cierre de agente de cierre (abogado o compañía de título).
  11. Recibir y revisar cuidadosamente las cifras de cierre para asegurar la exactitud.
  12. Envíe las cifras de cierre verificadas al agente del comprador.
  13. Solicitar una copia de los documentos de cierre del agente de cierre.
  14. Confirme que el comprador y el agente del comprador recibieron el seguro del título.
  15. Proporcione la “Garantía de Propietario de Vivienda” para disponibilidad al cierre.
  16. Revise detenidamente todos los documentos de cierre para ver si hay errores.
  17. Envíe los documentos de cierre al vendedor ausente según lo solicitado.
  18. Revise los documentos con el agente de cierre (abogado o compañía de título).
  19. El depósito en garantía debe estar en la cuenta de depósito en garantía al agente de cierre.
  20. Coordinar el cierre con la próxima compra del vendedor, resolviendo los problemas de tiempo.
  21. Tener una “no sorpresas” de cierre para que el vendedor recibe un cheque de ingresos netos al cierre.
  22. Referir los vendedores a uno de los mejores agentes de titulo en su destino, si corresponde.
  23. Cambie el estado MLS a Vendido. Introduzca la fecha de venta, el precio, el número de identificación del agente de ventas y del agente, etc.
  24. Cerrar el listado en el programa de administración de transacciones.

Seguimiento después del cierre

  1. Responder a las preguntas sobre la presentación de reclamaciones con la compañía de garantía del propietario, si así se solicita.
  2. Aclarar y resolver cualquier conflicto de reparación si el comprador está insatisfecho.
  3. Responder a las llamadas de seguimiento y proporcionar cualquier información adicional requerida para los archivos de la oficina.

 

 

 

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