The Basics of Making an Offer

A written proposal is the foundation of a real estate transaction. Oral promises are not legally enforceable when it comes to the sale of real estate. Therefore, you need to enter into a written contract, which starts with your written proposal. This proposal not only specifies price, but all the terms and conditions of the purchase. We (Realtors) have a variety of standard forms (including Residential Purchase Agreements) that are kept up to date with the changing laws.

After the offer is drawn up and signed, the offer will be presented to the seller.

What the offer contains

The purchase offer, if accepted as it stands, will become a binding sales contract (known in some areas as a purchase agreement, earnest money agreement or deposit receipt). It’s important, therefore, that it contains all the items that will serve as a “blueprint for the final sale.” These purchase offer items include such things as:

  • Address and sometimes a legal description of the property
  • Sale price
  • Terms — for example, all cash or subject to your obtaining a mortgage for a given amount
  • Seller’s promise to provide clear title (ownership)
  • Target date for closing (the actual sale)
  • Amount of earnest money deposit accompanying the offer, and whether it’s a check, cash or promissory note, and how it’s to be returned to you if the offer is rejected — or kept as damages if you later back out for no good reason
  • Method by which real estate taxes, rents, fuel, water bills and utilities are to be adjusted (prorated) between buyer and seller
  • Provisions about who will pay for title insurance, survey, termite inspections and the like
  • Type of deed to be given
  • Other requirements specific to your state, which might include a chance for attorney review of the contract, disclosure of specific environmental hazards or other state-specific clauses
  • A provision that the buyer may make a last-minute walk-through inspection of the property just before the closing
  • A time limit (preferably short) after which the offer will expire
  • Contingencies, which are an extremely important matter and discussed in detail below

Contingencies

If your offer says “this offer is contingent upon (or subject to) a certain event,” you’re saying that you will only go through with the purchase if that event occurs. The following are two common contingencies contained in a purchase order:

  • The buyer obtaining specific financing from a lending institution. If the loan can’t be found, the buyer won’t be bound by the contract.
  • A satisfactory report by a home inspector “within 10 days (for example) after acceptance of the offer.” The seller must wait 10 days to see if the inspector submits a report that satisfies you. If not, the contract would become void. Again, make sure that all the details are nailed down in the written contract.

Negotiating tips

You’re in a strong bargaining position — meaning, you look particularly welcome to a seller — if:

  • You’re an all-cash buyer; or
  • You’re already pre-approved for a mortgage; and
  • You don’t have a present house that has to be sold before you can afford to buy.

In those circumstances, you may be able to negotiate some discount from the listed price. On the other hand, in a “hot” seller’s market, if the perfect house comes on the market, you may want to offer the list price (or more) to beat out other early offers.

It’s very helpful to find out why the house is being sold and whether the seller is under pressure. Keep these considerations in mind:

  • Every month a vacant house remains unsold represents considerable extra expense for the seller;
  • If the sellers are divorcing, they may just want out quickly; and
  • Estate sales often yield a bargain in return for a prompt deal.

Earnest Money deposit

Earnest Money is a “good faith” deposit submitted with your offer to show the sellers that you are serious about purchasing their home. Earnest money eventually becomes part of the purchase, and will show as a credit to the buyers on the settlement statement drawn up by the escrow company.

This is a deposit that you give when making an offer on a house. A seller is understandably suspicious of a written offer that is not accompanied by a cash deposit to show “good faith.” Windermere Broker holds the deposit, the amount of which varies from community to community. This will become part of your down payment.

Buyers: the seller’s response to your offer

You will have a binding contract if the seller, upon receiving your written offer, signs an acceptance just as it stands, unconditionally. The offer becomes a firm contract as soon as you are notified of acceptance. If the offer is rejected, that’s that, and the sellers could not later change their minds and hold you to it.

If the seller likes everything except the sale price, or the proposed closing date, or the basement pool table you want left with the property, you may receive a written counteroffer, with the changes the seller prefers. You are then free to accept or reject it or to even make your own counteroffer. For example, “We accept the counteroffer with the higher price, except that we still insist on having the pool table.”

Each time either party makes any change in the terms, the other side is free to accept or reject it, or counter again. The document becomes a binding contract only when one party finally signs an unconditional acceptance of the other side’s proposal.

The Buying Process

 

 

You’ve found the home you can see yourself living in, now what? There are several steps to the buying process you will go through before you can officially call it your own.

 

 

The Down Payment

The amount you have available for a down payment will affect what types of loans for which you can qualify. Down payments typically range from 3.5 to 20 percent of the sales price for the property.

Tips for Accumulating a Down Payment:

  • Save
    Look for ways to reduce your monthly expenditures to save toward a down-payment. You could enroll for an automatic savings plan at your bank to have a portion of your payroll automatically transferred into savings. Most people save a couple of years for their down payment.
  • Borrow the down payment from your retirement plan
    Check the provisions of your retirement plan. You can borrow funds from a 401(k) plan for a down payment or make a withdrawal from an Individual Retirement Account. Be sure you understand the tax consequences, repayment terms and/or possible early withdrawal penalties.
  • Move
    You may be able to save additional funds if you can move into less expensive housing.
  • Reduce other higher interest rate debt
    Paying off credit cards will initially reduce your savings, but the money you will save from higher interest rates will pay-off in the long run.
  • Make a deal with the seller
    In some circumstances, it is appropriate to ask the seller to carry a second-mortgage to cover your down payment. Typically, you will pay a slightly higher rate for this second mortgage.
  • Sell some investments
  • Get a second job an
  • Parents and other family membed save your earnings
  • Skip a year’s vacation
  • Gift from Family Parents and other family members are often anxious to help children buy their first home and may have the means to give you a gift of money for a portion or all of your down payment

Purchase and Sale Agreement 

Once an offer on a property has been made by a buyer and accepted by the seller, they enter into a legal contract known as a Purchase and Sale Agreement. This document outlines the specific terms and conditions of the transaction and is acknowledged by both parties by the signing of the document.

Inspection

Once a buyer and seller reach mutual acceptance on a property, a home inspector is hired to investigate every nook and cranny to determine if the home is in need of any repairs. An inspector will check items, such as the roof, basement, heating system, water heater, air-conditioning system, structure, plumbing, and electrical. Afterwards, buyers will have a chance to negotiate with the sellers to cover the costs of certain repairs or to ask for concessions.

Negotiation 

Whether you’re a buyer or a seller, negotiation is the key to getting the best deal. Negotiations can involve everything from settling on a sales price to concessions and financing. As Windermere Real Estate agent I’m expert negotiators whose job it is to represent your interests during the give and take of a real estate transaction.

A lot of contracts aren’t closed on the beginning offer. It’s widely common to receive a counter offer. Don’t let it intimidate you. We’ll consider whether or not to take the counter offer, submit our own counter offer, or decline the seller’s offer and move on. How aggressively we negotiate the deal depends on market circumstances. In addition, we’ll work within your budget. And at the end of the day, we’ll compose a contract that is best for you. 

Financing 

You may already be pre-approved, but now that you’re closer to the actual purchase price, you’ll be working more in-depth with your lender on your final loan approval. Upon completing the contract, you’ll start working with your mortgage lender to close the loan. This shouldn’t take very long at all if you’ve been pre-qualified, but you need to stay in close contact with your lender. And I’ll sort out all the property information your lender will need to close the loan.

Title Insurance

You will receive a full report detailing the property history for you and your lender to ensure there are no legal encumbrances between a new owner and the property being purchased.

Escrow 

Once the offer is accepted and a closing date agreed upon, escrow allows the buyer and the seller to have an outside party ensure all parts of the contact are complete. Your Windermere agent can help coordination the completion of all necessary forms to the escrow company and monitor the escrow process until the transaction is complete.

Closing 

At closing, all the paperwork is signed by the buyer and seller, both parties pay any settlement fees and the documents are officially recorded. Prior to closing, you’ll receive a settlement statement outlining any fees which may apply to you. After closing is finalized and recorded, the home is yours!

Move in

Success! It’s time to move into your new home. Enjoy it. Congratulations!!!

And if you have any questions, be sure to contact me at (702) 742-0969 or email me at gilma.a.a.andersen@gmail.com. / gilmaandersen@windermere.com

 

Los Fundamentos de una Oferta

Una propuesta escrita es la base de una transacción de bienes raíces. Promesas orales no son legalmente aplicables cuando se trata de la venta de bienes raíces. Por lo tanto, necesita firmar un contrato por escrito, que comienza con su propuesta escrita. Esta propuesta no sólo especifica el precio, sino todos los términos y condiciones de la compra. Nosotros (Agentes de Bienes Raíces) tenemos una variedad de formularios estándar (incluidos los Acuerdos de Compra Residenciales) que se mantienen al día con las leyes cambiantes.

Una vez elaborada y firmada la oferta, la oferta será presentada al vendedor.

Lo que la oferta contiene

La oferta de compra, si se acepta tal y como está, se convertirá en un contrato de venta vinculante (conocido en algunas áreas como un acuerdo de compra, un convenio de fianza o un recibo de depósito). Es importante, por lo tanto, que contiene todos los elementos que servirán como un “plan para la venta final”. Estos artículos de oferta de compra incluyen cosas tales como:

  • Dirección y a veces descripción legal de la propiedad
  • Precio de venta
  • Términos – por ejemplo, todo el efectivo o sujeto a la obtención de una hipoteca para una cantidad dada
  • La promesa del vendedor de proporcionar un título claro (propiedad)
  • Fecha límite para el cierre (la venta real)
  • Cantidad de depósito de dinero comprometido que acompaña a la oferta y si es un cheque, dinero en efectivo o pagaré, y cómo se le devolverá si la oferta es rechazada – o se mantiene como daños y perjuicios si más tarde regresa sin ninguna buena razón
  • Método por el cual los impuestos sobre bienes raíces, alquileres, combustible, agua y servicios públicos deben ser ajustados (prorrateados) entre el comprador y el vendedor
  • Disposiciones sobre quién pagará por el seguro de título, avalúo, inspecciones y similares
  • Tipo de escritura a entregar
  • Otros requisitos específicos de su estado, que podrían incluir la posibilidad de que el abogado revise el contrato, la divulgación de riesgos ambientales específicos u otras cláusulas específicas del estado
  • Una disposición que el comprador puede hacer una inspección de última hora de la propiedad justo antes del cierre
  • Un plazo (preferiblemente corto) después del cual la oferta expirará
  • Contingencias, que son un asunto extremadamente importante y discutido en detalle a continuación

Contingencias

Si su oferta dice que “esta oferta está sujeta a (o está sujeta a) un cierto evento”, está diciendo que sólo realizará la compra si ese evento ocurre. Las siguientes son dos contingencias comunes contenidas en una orden de compra:

  • El comprador obtenga financiación específica de una institución de crédito. Si el préstamo no puede ser aprobado, el comprador no estará obligado por el contrato.
  • Un informe satisfactorio de un inspector de viviendas “dentro de 10 días (por ejemplo) después de la aceptación de la oferta”. El vendedor debe esperar 10 días para ver si el inspector presenta un informe que le satisface. En caso contrario, el contrato quedaría anulado. Una vez más, asegúrese de que todos los detalles están clavados en el contrato escrito.

Consejos de negociación

Usted está en una fuerte posición de negociación – lo que significa, usted mira particularmente bienvenido a un vendedor – si:

  • Usted es un comprador en efectivo; o
  • Ya está pre-aprobado para una hipoteca; y
  • Usted no tiene una casa actual que tiene que ser vendida antes de que usted puede permitirse comprar. En esas circunstancias, es posible que pueda negociar algún descuento con respecto al precio indicado. Por otro lado, en un mercado caliente de vendedores, si la casa perfecta viene en el mercado, es posible que desee ofrecer el precio de lista (o más) para vencer a otras ofertas tempranas.
  • Es muy útil averiguar por qué la casa se vende y si el vendedor está bajo presión.
  • Tenga en cuenta estas consideraciones:
  • Cada mes una casa vacante permanece sin vender representa un gasto adicional considerable para el vendedor;
  • Si los vendedores se están divorciando, pueden simplemente desear salir rápidamente; y
  • Las ventas de propiedades a menudo producen una ganga a cambio de un trato rápido.

 

Depósito de dinero

Earnest Money es un depósito de “buena fe” presentado con su oferta para mostrar a los vendedores que usted es serio acerca de comprar su casa. El dinero serio eventualmente se convierte en parte de la compra, y se mostrará como un crédito a los compradores en la declaración de liquidación elaborada por la compañía de titulo.

Este es un depósito que usted da al hacer una oferta en una casa. Un vendedor es comprensiblemente sospechoso de una oferta escrita que no está acompañada por un depósito en efectivo para mostrar “buena fe”. Esto se convertirá en parte de su pago inicial.

Compradores: la respuesta del vendedor a su oferta

Usted tendrá un contrato vinculante si el vendedor, al recibir su oferta por escrito, firma una aceptación tal como está, incondicionalmente. La oferta se convierte en un contrato firme tan pronto como se le notifique de la aceptación. Si la oferta es rechazada, eso es todo, y los vendedores no podrían cambiar más tarde sus mentes y mantenerlo a él.

Si el vendedor le gusta todo excepto el precio de venta, o la fecha de cierre propuesta, o la mesa de billar del sótano que desea dejar con la propiedad, puede recibir una contraoferta escrita, con los cambios que prefiera el vendedor. Usted es entonces libre de aceptarlo o rechazarlo o incluso hacer su propia contraoferta. Por ejemplo, “Aceptamos la contraoferta con el precio más alto, excepto que seguimos insistiendo en tener la mesa de billar”.

Cada vez que cualquiera de las partes hace cualquier cambio en los términos, el otro lado es libre de aceptarlo o rechazarlo, o contador de nuevo. El documento se convierte en un contrato vinculante sólo cuando una de las partes finalmente firma una aceptación incondicional de la propuesta de la otra parte.

El proceso de compra

Has encontrado el hogar en el que puedes vivir, ¿y ahora qué? Hay varios pasos para el proceso de compra que va a pasar antes de que usted pueda llamar oficialmente  propio.

El pago inicial

La cantidad que tiene disponible para un pago inicial afectará a los tipos de préstamos para los que puede calificar. Los pagos iniciales generalmente varían entre 3,5 y 20 por ciento del precio de venta de la propiedad.

Consejos para la acumulación de un pago inicial:

Ahorrar

Busque maneras de reducir sus gastos mensuales para ahorrar hacia un pago inicial. Puede inscribirse para un plan de ahorro automático en su banco para que una parte de su nómina se transfiera automáticamente a ahorros. La mayoría de la gente ahorra un par de años para su pago inicial.

Pedir prestado el pago inicial de su plan de retiro

Revise las provisiones de su plan de jubilación. Puede pedir prestado fondos de un plan 401 (k) para un pago inicial o hacer un retiro de una Cuenta de Retiro Individual. Asegúrese de entender las consecuencias fiscales, los plazos de amortización y / o las posibles sanciones por retiro anticipado.

Mover

Es posible que pueda ahorrar fondos adicionales si puede mudarse a una vivienda menos costosa.

Reducir la deuda de otros tipos de interés más altos

Pagar las tarjetas de crédito inicialmente reducirá sus ahorros, pero el dinero que ahorrará de las tasas de interés más altas pagará a largo plazo.

Hacer un trato con el vendedor

En algunas circunstancias, es apropiado pedirle al vendedor que lleve una segunda hipoteca para cubrir su pago inicial. Típicamente, usted pagará una tarifa levemente más alta para esta segunda hipoteca.

Otras Opciones

  • Vender algunas inversiones
  • Obtenga un segundo empleo
  • Los padres y otros miembros de la familia guardan sus ganancias
  • Saltar vacaciones de un año
  • Regalo de la Familia Los padres y otros miembros de la familia a menudo están ansiosos de ayudar a los hijos a comprar su primera casa y pueden tener los medios para darle un regalo de dinero para una porción o la totalidad de su pago inicial

Acuerdo de compra y venta

Una vez que una oferta en una propiedad ha sido hecha por un comprador y aceptada por el vendedor, entran en un contrato legal conocido como Contrato de Compra y Venta. Este documento describe los términos y condiciones específicos de la transacción y es reconocido por ambas partes mediante la firma del documento.

Inspección

Una vez que un comprador y un vendedor llegan a la aceptación mutua en una característica, un inspector de propiedades se emplea para investigar cada rincón para determinar si la casa está necesitando reparaciones. Un inspector verificará los elementos, tales como el techo, el sótano, el sistema de calefacción, el calentador de agua, el sistema de aire acondicionado, la estructura, la plomería y la electricidad. Después, los compradores tendrán la oportunidad de negociar con los vendedores para cubrir los costos de ciertas reparaciones o para pedir concesiones.

Negociación

Si usted es un comprador o un vendedor, la negociación es la clave para obtener el mejor trato. Las negociaciones pueden implicar todo, desde el establecimiento de un precio de venta hasta las concesiones y el financiamiento. Como agente de bienes raíces soy experto en negociadores y mi trabajo es representar sus intereses durante la transacción de bienes raíces hasta la entrega.

Una gran cantidad de contratos no están cerrados en la oferta inicial. Es muy común recibir una contraoferta. Todo es negociable. Consideraremos si aceptamos o no la contraoferta, presentamos nuestra propia contraoferta o rechazamos la oferta del vendedor y seguimos adelante. La agresividad con que negociamos el acuerdo depende de las circunstancias del mercado. Además, trabajaremos dentro de su presupuesto. Y al final del día, vamos a componer el contrato que es mejor para usted.

Financiación

Es posible que ya esté pre-aprobado, pero ahora que está más cerca del precio de compra real, trabajará más en profundidad con su prestamista en la aprobación final del préstamo. Al completar el contrato, comenzará a trabajar con su prestamista hipotecario para cerrar el préstamo. Esto no debe tomar mucho tiempo en absoluto si ha sido precalificado, pero usted necesita permanecer en estrecho contacto con su prestamista. Y resolveré toda la información de propiedad que su prestamista necesitará para cerrar el préstamo.

Seguro de título

Usted recibirá un informe completo que detalla el historial de la propiedad para usted y su prestamista para asegurarse de que no hay gravámenes legales entre un nuevo propietario y la propiedad que se compra.

Fideicomiso

Una vez que la oferta es aceptada y una fecha de cierre acordada, la custodia permite al comprador y al vendedor tener una parte externa asegurarse de que todas las partes del contacto están completas. Su agente le puede ayudar a coordinar la terminación de todos los formularios necesarios a la compañía del fideicomiso y supervisar el proceso del fideicomiso hasta que la transacción esté completa.

Clausura

Al cierre, todos los trámites son firmados por el comprador y el vendedor, ambas partes pagan cualquier honorario de liquidación y los documentos se registran oficialmente. Antes de cerrar, recibirá una declaración de liquidación en la que se describen los honorarios que pueden aplicarse a usted. Después de finalizar y registrar la transacción en las oficinas del condado, la casa es tuya!

Mudarse

¡Éxito! Es hora de mudarse a su nuevo hogar. Disfrútala. ¡¡¡Felicitaciones!!!

“Usted es un Feliz Propietario”

 

Gilma Andersen at Windermere Prestige Properties

 http://gilmaandersen.withwre.com Cell: 702-742-0969  Email: gilmaandersen@windermere.com